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July 2012
Berit Offergeld
Bestimmung von Immobiliennutzungszyklen am Beispiel von Bürogebäuden
Ein ökonometrischer Ansatz
Das Zusammenspiel aus demografischen Veränderungen, einem wachsenden Bewusstsein für ein ganzheitlich nachhaltiges Verhalten sowie der anhaltenden Entwicklung von der Dienstleistungs- zur Informationsgesellschaft beeinflusst auch die sich stetig wandelnden Nutzungsanforderungen an Gebäude. Die vorliegende Arbeit liefert einen Berechnungsansatz dazu, nach welcher Zeit Gebäude im Mittel durch Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen an die veränderten Nutzungsanforderungen angepasst werden müssen. Diese Frage- stellung ist vor allem deshalb von so großer Bedeutung, weil für die über den Lebenszyklus eines Gebäudes anfallenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen die Ansätze für die Lebens- bzw. Nutzungszyklusdauer eine wesentliche Grundlage sind. Bis dato wird im Wesentlichen auf die bestehenden Richtwerte von 50 bis 70 Jahren Lebensdauer bzw. 20 bis 30 Jahren Nutzungsdauer zurückgegriffen. Für die Nutzungszyklusdauer gibt es keine Möglichkeit, sie unmittelbar statis- tisch zu belegen. Sie kann lediglich in sekundärstatistischen Analysen mittelbar quantifiziert werden. Mit Hilfe ökonometrischer Ansätze zur Bestimmung der Nutzungszyklusdauer wird es auch möglich, am Beispiel von Bürogebäuden, die diesbezüglichen Veränderungen darzustellen. Vor dem Hintergrund zurückge- hender Bürobeschäftigtenzahlen und eines somit langfristig nachlassenden Büroflächenbedarfs ergeben sich für Bürogebäude, die sich hinsichtlich der Nutzungsanforderungen an Nachhaltigkeit, Flexibilität und Drittverwendungs- fähigkeit als nicht anpassungsfähig erweisen, aus den strukturellen Leerständen Einnahmen- und Wertverluste. Diese Bürogebäude müssen entweder zurückge- baut oder unter Einsatz werterhöhender Bestandsmaßnahmen den Nutzungsan- forderungen angepasst werden. Wie in dieser Arbeit gezeigt, beträgt die diesbezügliche empirische Nutzungszyklusdauer im Mittel 19 Jahre und liegt somit deutlich unter den Richtwerten für Modernisierungsintervalle aus der Fachliteratur. Vermutete Rentabilitätsansätze mindern sich folglich. Der ebenfalls in dieser Arbeit herausgearbeitete Nachweis von wachsenden Immobiliennutzungszyklen steht ganz im Gegensatz zu der unter Immobilienex- perten weit verbreiteten These der „beschleunigten“ bzw. „verkürzten“ Nutzungszyklen. In dem Anstieg der empirischen Nutzungszyklusdauer zeigen sich u.a. die Auswirkungen nachlassender Investitionen in den Substanzerhalt. Die zukünftige Entwicklung der Nutzungszyklusdauer wird wesentlich von der Umsetzung der dringend notwendigen energetischen Anpassungsmaßnahmen im Gebäudebestand und den diesbezüglichen Rentabilitätsbetrachtungen beeinflusst.
Keywords: Nutzungszyklus; Nutzungszyklen; Bürogebäude; Lebensdauer
Bericht – Lehr- und Forschungsgebiet Baubetrieb und Bauwirtschaft
Edited by Univ.-Prof. Dr.-Ing. M. Helmus, Wuppertal
Volume 2012,2
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